旅遊財經書作家, 資本一週專欄作者: 高sir講樓篇

Topic: 樂融軒, 點樂融?

今日踩過界, 講下樓市, 由今日開始, 這個Blog除了股票, 也會談及窩輪, 牛熊, 房產, 外幣, 紅酒之類的投資. 也會盡量多用白話, 好等這個沉悶的理財Blog增點生氣啦!

話說筲箕灣新盤有個樂融軒, 呢個房協既盤勁咯, 最平果間賣650萬左右, 最貴高層果間成千萬一間, 地產朋友”老蔡”打比我, 小弟數年前仍住於筲箕灣, 部分地產鋪經紀同小弟熟識, 今天回到筲箕灣, 仍有部分地產大哥比面叫聲: “4座高生” 的美稱, 邊間屋苑就唔講喇~

呀老蔡係咁推介小弟睇下呢間房協既樂融軒, 又話長幼一家, 樂也融融, 或許太久沒有回到這個老區, 老蔡忘記我是4座高生了, 呢個屋苑起左幾超過5年以上, 地盤前身是一間茶居, 咩名唔記得了, 但記憶中這家茶居的蝦餃燒賣好食到震, 被政府收地後光榮結業~ 從此筲箕灣茶樓講真, 冇一間好食~

講番間樂融軒, 呢個地盤由拆睇住佢興建, 超過6年以上, 當年煲呔曾呢個長幼一家的概念, 令我眼前一亮, 我老爸還拋下一句: 建好後買一個單位, 你住上層, 我住下層咁話 ~ 結果我老父等到仙遊, 呢個地盤連一半都未起好, 今回真係現實版我住”上面”, 佢住緊”下面”了~

(圖)樂融軒隔離為新地盤譽都

唔好以為我老父好有米, 當年呎價同而家大有分別, 當年, 政府由收呢撻地, 到拋埋個長幼概念, 隔離新鴻雞果間譽都 – iUniQ都未有, 可惜房協起樓的速度慢人一步, 到新鴻雞係呢個盤隔離用左2年幾時間, 起好間譽都, 用埋$15000尺價賣埋樓花, 呢個樂融軒呢一半都冇起好, 又唔好以為:”哇, 隔離新鴻雞都賣$15000尺啦, 今次房協賣番咁上下都要嫁!?” 當年, 譽都樓花$15000呎震撼整個筲箕灣, 緊係啦, 對面有間單憧樓. 叫海灣華庭, 又有一個老牌屋苑, 叫康華大廈, 係樂融軒話起果間, 呎價只係造緊 $6000呎~ 譽都一開話$15000/呎, 緊係震撼啦.~

唔好成日話政府蠢, 或者唔係房協起樓慢, 可能只係校啱時間出場, 當年如果快快手起樓, 邊賣到最平600幾萬一個單位, 今時今日, 佢隔離既譽都賣$15000蚊, 房協出一個盤實用呎價都係賣$13838蚊, 可能有人仲覺得好平喎!?

正經一點分析這間港島東區的樂融軒, 整個盤有214伙單位, 60個為長者租用, 呎價平均以實用呎價計算$13,838, 要認購的話至11月尾帶埋張本票$20萬入飛, 12月3日抽籤，5號便有揀樓結果公怖, 12月7日就開售了, 整座屋苑以底層為商場, 接連低層為租予長者的部分, 中層至高層單位出售於買家, 概念為假如你買一間高層單位自住, 並於租一個底層單位比父母, 便可獲優先揀樓, 夠清楚明白了.

暫於呢一個部分, 低層大約60個單位為長者租用, 租金呎價為$35.6, 月租$11000 ~ 18000左右, 屬筲箕灣市面正常租務價格, 比較其它老牌筲箕灣屋苑, 樂融軒對面個層單憧樓海灣華庭, 412呎約放緊$11000 - $13000租, 康華大廈394呎放緊約$10000~$11000租, 隔離新地間譽都400呎放緊$14000~$15000左右. 呢間樂融軒租比長者抵唔抵, 見仁見智, 撇除孝順和方便照顧呢個偉大因素, 租價其實是同區屋苑市價幾乎一樣, 但樂融軒話哂新樓, 有會所泳池, 空中花園, 商場(仔), 等設施, 還可以接受.

好了, 到上層做孝順仔買個單位自住既朋友, 實用面積501方呎至671方呎, 2年後呢個單位可以自由出售, 沒有限制, 同時, 房協講明如果上層阿仔女賣盤, 樓下本來樂也融融的長者可以續租, 咁樣就有問題喇, 喂, 兩年後呀仔女見到個價如果賺超過20%, 咁賺唔賺先? 反正賺左阿爸阿媽都仲係用緊市價租緊下層, 自己袋錢落袋一樣可以樂融融嫁啫? 可以想像, 兩年後如果市況持續上升, 本來樂融融就變得拋下長者的不孝子機會大增, 難得呀房協仲講左句, 兩年後如果仔女搬出, 都一樣樂融融既, 同人地仔女樂融融~ 真係吹到啤一聲.

如果單看高層單位, 約700-800萬才可買到一個高層單位, 景觀看好有露台, View還可以, 但升值力相信沒有預期的高, 雖說, 新地在筲箕灣在這數年間, 已經收左幾番地皮, 最睇好是筲箕灣中心隔離的大型地標, 新地起好後賣咩價就唔敢諗, 但呢個樂融軒是房協盤, 說實一點並不是私人屋宇, 呢個價日後升值潛力幾高? 有數得計, 房協的屋宇升值力較私人屋宇為低, 當新地係呢個老化了的筲箕灣進行大變天工程後, 這家樂融軒還會被比下去, 即, 除非將來新鴻雞係附近出個新盤, 標$25000/呎或以上, 這家樂融軒才有吸引力, 否則, 樂融軒的售價貼近私人屋宇, 為什麼買家不考慮購入私人屋苑?