Topic: 中西區, 冇得輸
今期, 講個舊盤, 西營盤堅尼地城泓都, 2005年入伙的泓都, 計一計到而家已經有9年樓, 點解今期講舊樓?
當然係我睇中左堅尼地城呢塊寶地, 對港島唔太熟的朋友或者可能對堅尼地城比較陌生, 或講起西環你只會諗到海味街同同德中心搭船去澳門既情景, 西環的確是港島其中一個舊社區, 但由重建項目的展開後, 今天走到堅尼地城, 老社區依舊健在, 卻慢慢退色, 取而代之是西寶城, 寶翠園等大型的地標, 重建工程則仍然進行中, 無計啦, 政府的工作進度一向較慢, 要整個社區變天, 相信等多十年八年罷.
泓都, 則位於堅尼地城的往中環方向的開端, 面對西環碼頭景觀, 環境開揚, 遠望青衣, 大嶼山, 單講個景真係無敵~ 日落應該更加靚, 環繞泓都附近為一眾特色食店酒吧, 發展計劃有意打造成一個西區的蘇豪區, 論揾食應該冇難度, 當然啦, 一眾西式酒吧食店, 要飲住杯紅白酒, 拿住刀叉食住pasta, 望住個西環碼頭無敵大海景, 對面呀洋妹又著得極性感既畫面, 係要付出一定既金錢代價, 圍繞住泓都的食店價錢為中上價格, 要地道D揾下茶記或平野, 則要多行幾步至西環老區了.
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| (圖): 港鐵西區線於2014-2015通車, 地鐵站位置正於屋苑側! |
交通則為現時最大問題之一, 講真, 無事無干無咩人會特登就去堅尼地城, 早年地鐵欠奉下, 出入則要巴士同小巴連接中區, 方便稱唔上, 但由地鐵拍板起堅尼地城線開始, 西區的樓市價格升幅已經翻左一倍或以上, 但地鐵堅尼地線則於1-2年內便會正式通車, 皆時, 由泓都直接進出港鐵站只約5分鐘內, 頓時變成上蓋物業類別, 往返中環只約10分鐘內, 出九龍尖咀於半小時內直達. 方便程度是今後的另一個賣點.
近年西區發展開始見效, 泓都前身只為一座唐樓, 重建後成一座3期項目, 隨著近年Imperial Kennedy, 加多近山等落成, 加上地鐵效應, 西區變天指日可待, 而樓價則或許已反映了地鐵落成等交通因素, 卻將來此區潛在利好因素極大, 長線投資客可以留意.
泓都發展商為新世界與市建局合作項目, 樓高約53-62層, 單位設露台, 近海項目面向西灣碼頭開揚海景景觀, 除非填海, 否則未來該冇其它建築物影響景觀, 校網則為中西區, 名校網叫價力十足, 港鐵西區線通車後, 與香港大學站只有一個站車程, 日後租務市場同樣潛力甚大. 屋宛設會所, 但由於項目於2005年入伙, 8年前的會所裝修今天看來有點老土和殘舊, 和九龍區豪宅比較還更失色.
單位則1-3房位主, 1房建築面積401呎, 實用313呎, 約78%實用, 其它單位約638-886建築面積為主, 實用率73-78%, 實用率屬合格水平. 租金呎價約$35(建), $45(實), 單位售價為$12000 ~$16000 (建), $14000 ~$21000(實). 相信價格回落機會幅度不大, 現水平筆者認為屬合理水平.
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| (圖): 屋苑始終接近10年樓, 會所給人感覺古舊, 有中港酒店的感覺 |
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| (圖): 附近單憧式新盤加多近山將完工, 西區工程多, 將來工程燥音要考慮 |
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| (圖): 香港大學將於一站之隔, 般咸道一帶名校臨立. |
高Sir評價:
基本因素:
10年內的樓齡屋苑仍可接受, 翻新機會暫不大, 留意屋苑設有3期, 1至2座面向海景價格幅度相對其它為高, 屋苑附近為小型公園, 巴士總站等, 唯一問題是西區殮房其實只位於此屋苑2街之隔, 當然並不起眼, 部分買家或會注意此項.
娛樂/食店方面:
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| (圖):屋苑周邊為悠閒酒吧區域, 有意打造為西區蘭桂芳.! |
娛樂食店以悠閒為主, 區內有意打造為酒吧區, 外國客人居多, 食店中西合璧, 步行2街口左右則為堅尼地城舊區中心點, 食店充足. 由於地鐵仍未開通, 晚上較寧靜, 夜生活則欠奉, 大型商場欠缺.
環境方面:
西環碼頭海傍區坐擁廣濶海景, 空氣良好, 屋苑周邊則以外國居港人士為多, 感覺似外地多於香港. 碰口碰面為外國人, 屋苑外形對比現今豪宅項目有點失色. 日落黃昏的海面景觀絶對要加分.
校網方面:
中西區為香港著名校網之一:
中學著名學校: 英皇書院, 聖若瑟英文書院, 聖士提反女子中學, 聖保羅男女中學, 聖類斯中學, 英華女學校等.
小學方面: 嘉諾撒聖心學校, 中西區聖安多尼學校, 聖士提反女子中學附屬小學, 英皇書院同學會小學等:
大學: 香港大學
地值潛力:
港島西區段為重建區域之一, 將來由港鐵西區線通車後, 重建該會加速, 現時為新舊交接期, 可見將來地值潛力高, 交通便利, 校網等均是售賣或租賃賣點之一.
綜合價價:
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| (圖): 坐落於海傍外, 面對無敵海景, 景觀100分無得輸. |
遠價格水平仍有升值潛力, 交通好,
校網好, 環境好等因素同時利好升幅. 短線樓價已反映地鐵因素, SSD下短線不能接受, 唯長遠投資而言, 看好.
總括而言: 長線, 買得過.
文: 高俊權
2013-12-09
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